老後資金が心配な昨今、資産運用や投資に関心を持つ方も多いと思います。自身もそのうちの一人で、不動産投資に興味を持ったことがあります。
いろいろ検討しましたが、投資対象として「不動産投資はやめた方がいい」という考えに至りました。
不動産投資を全て否定するわけではありませんが、少なくとも自身のような一般庶民にとっては相当難しい投資なんじゃないかと思います。
Contents
不動産投資をやめた方がいいと思う理由
自身の場合、投資に関しては素人なので、基本的に投資信託で資産運用しています。
安定した収入が欲しくて数年前に不動産投資も検討したことがありましたが、いくら素人の個人投資家といっても、投資対象を選ぶときは慎重になるものです。
新しい投資先に投資する際は、徹底的にあらゆるリスクに関することを考えなくてはいけません。
株価のように価値が上がったり下がったりするような多少のリスクはオッケーですが、一気に価値が下がりそうなものには投資できません。
そこで、不動産投資においてどんなリスクがあるのか、まとめると下記のようになりました。
- 管理費のリスク
- 空き室のリスク
- 人口が減少する
- 災害のリスク
- リスクを分散しにくい
- 不動産は買った時点で資産価値が半額になる
管理費のリスク
物件を管理・運営するための費用が発生します。さまざまな維持費だけでなく、補修や修繕といった費用が発生する時期がはいつかやってきます。
自分で管理するのは大変そうですし、業者にやってもらったとしてもそれだけお金がかかってしまいます。
最近は管理費がいらない不動産投資もあるみたいですが、手数料に含まれてると思われます。
空き室のリスク
不動産は部屋を借りてくれてナンボなので、空き室があっては意味がありません。
「この立地でこの条件なら空き室はない」という判断が自分でできるならいいんですが、物件の周辺環境についてもよく知る必要があります。
空き室のリスクに関しては、少なくともネットや資料の数字だけで判断できないので、空き室リスクを回避するための行動には相当の手間と時間をかけないと判断が難しいんじゃないかと。
働きながらいい物件を細かく物色するのは難しいなと・・・。
人口が減少する
少子化が進んでいる日本はこれから確実に人口が減少していきます。数年先までならまだ大丈夫そうですが、10年先20年先には不動産の市場がどうなっているか想像もつきません。
特にマンションなどの住居に関しては長い目で見れば不安要素がいっぱいです。
よく道を歩いていると必死にマンションを販売しようとする営業マンを目にしたり、不動産の広告をたくさん見かけますが、実際マンションは売れているんでしょうか？
そんなに宣伝しないと売れない状況ってやっぱり不安です。
災害のリスク
地震や洪水といった災害のリスクは大きいかと。
特にここ数年は台風や大雨などの大きな災害が各地で起こっていますし、災害にともなって火災が発生するリスクもあります。これからも大きな災害は増えていくことが予想されます。
また、運悪く災害にあってしまうと空き室が発生するだけでなく、修繕費もかかるし、物件の価値も下がってしまうと思われます。
誰も入居してくれない。しかも売るにも売れない物件になってしまうと最悪です。
リスクを分散しにくい
投資した物件が空き室だらけになってしまったり、災害にあってしまうと一気にマイナスになる可能性があります。
一つの物件に投資する不動産投資は集中投資になるので大きなリスクを伴うので、違う地域や違う性質の物件を複数投資するのが無難ですが、不動産をあっちこっち見て回るだけでも大変そうです。
株式や投資信託なら多くの投資先にリスクを分散しやすいですが、不動産投資に関しては分散投資は難しいかと。
少なくともひとつだけの物件への投資は避けた方よさそうです。
不動産は買った時点で資産価値が半額になる
新築の場合、物件を買った時点で資産価値が半額になるというのを、ある不動産業界の人から聞いたことがあります。
不動産のそういった性質を利用して、相続対策として現金を不動産に買えて保有資産の価値を下げる富裕層もいるくらいです。
新築の物件に投資したら、資産価値が半額になった分の元を取るまでにかなりの年数がかかりそうです。
銀行の営業マンにも聞いてみた！不動産投資ってどうなの？
銀行なら不動産の事情にも詳しいかと思ったので、いつもお付き合いしている銀行の営業マンにも「不動産投資ってどうですか？」って聞いてみました。
投資専門の銀行営業マンなので、不動産投資の実情も含め詳しく教えてくれました。
優良物件は富裕層が優先される現実
そもそも不動産の売り手は、収益性の高い優良物件は富裕層に優先的に売るとのこと。それ以外の物件は富裕層が買わない余った売れ残り物件だそうです。
どんなものでもたくさん買ってくれるお客さんにいい条件で商品を売るのと同じ。売り手側は、いい物件があったらまずは富裕層に紹介します。
富裕層なら次もその次も別の物件を買ってくれるという図式になるわけです。
悪気はないけど、一見さんよりもお得意様に有利なるよう営業するのはどの業界でも同じことですね。もし自分が売り手の立場ならどうするか考えると、この図式は想像がつきます。
確かに、毎回利用してくれるお客さんに変な物件掴ませてしまったら後で怒られてしまいますが、一見さんなら売ってしまえば後は関係ないっていう意識が働きます。
一般庶民は売れ残った物件から、掘り出しもの見つけ出す能力が必要なので、物件を見る目がないなら不動産投資はやめておいた方がいいということでした。
優良物件は宣伝しなくても売れる
ちなみに、優良物件は富裕層が一括で購入してくれるので、投資対象としてわざわざ宣伝する必要もないということらしいです。
要するに、不動産投資で広く投資家を募っている物件は、富裕層が買ってくれないから一般庶民に小口で販売するしかないということらしいです。
小さい投資金額ならリスクを食らったとしても諦めがつく金額だから、売り手としては庶民にも売りやすい手法なんだということも確かに想像がつきます。
不動産投資で借金はするな
銀行の営業マンからいろいろ投資について話をしていて、不動産投資の生々しい実態も聞くことができましたが、
「不動産投資は少なくとも借金をしてまで投資するのはやめたほうがいい」
「他にもいい投資先があるのに、わざわざそんなにリスクの高い投資を選ぶ必要はない」
ということでした。
確かに、借金を家賃収入でまかなう方法で投資したとしたら、キャッシュフローが予定どおりいかなかったときに素早く撤退することも難しそうです。
まあ、銀行としては取り扱ってる投資商品を売りたいから、そう言うのかも知れませんが・・・話自体は信ぴょう性が高そうで納得しました（笑）
おわりに
以上、自身が不動産投資を検討したけど、やめておいた理由についてお伝えしました。
とは言ってもやっぱり家賃収入は欲しい！ってことで、今はREITの投資信託に投資しているわけですが、マンションだけでなくショッピングモールや物流施設、データセンターや病院といった不動産に同時に投資できるのでリスク分散にもなって安心です。
しかし、日本のREITだけでは人口減少は気になるので、世界REITにも投資しています。
今のところどちらもいい感じに一定収入を得られているので、このまま安心して生活できる老後資金獲得のために、投資を続けていこうと思います。
REITについて詳しく知りたい方は下記の関連記事をご覧ください。
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