「不動産投資は儲かるのか？」と気になる方は多いと思いますが、これから不動産で家賃収入を得ようとするなら、不動産のリスクについてよく理解しておいた方がいいかと思います。
今回は、不動産投資の「これは結構ヤバいんじゃないの？」という3つのリスクについての自分なりの考察をお伝えしたいと思います。
これから不動産投資を始めようと考えている方の参考になればと思います。
この記事は投資に関する内容になっています。下記の【ご注意】について同意していただいた方のみ、このまま読み進めてください。
不動産投資の注意したい3つのリスク
不動産投資と言えば、マンションなどを購入して、その賃貸料で収入を得る方法がスグに思い浮かびますが、最近ではショッピングモールのような商業施設などを小口で購入することもできますね。
「小口で買えるからサラリーマンでも購入しやすい」というネット広告をたくさん見かけるうようになりましたが、だいたい広告がバンバン出没している場合って、怪しいものが多いのでしっかりと本質を見極める必要があるかと思います。
よくある不動産投資の広告では利回りが7%というのを見かけますね。
確かに株式投資で毎年7％の利益を出すことができれば投資家としては優秀な成績なので、「毎年確実に7%ならええやん！」って思わず不動産投資をしてしまいたくなります。
しかし、冷静に不動産のリスクについてよくよく考えると、「これはひょっとしてヤバい投資なんじゃないの？」と考えもあるかと。
自身が考えるに、不動産投資で一番危惧するリスクは以下の3つ。
- 倒産のリスク
- 災害のリスク
- 空き室のリスク
①倒産のリスク
不動産投資は1つのマンションや1つの商業施設などに投資するので、リスクを複数に分散しにくいというデメリットがあります。
株式投資で言うところの個別銘柄に投資するのとよく似ています。
つまり、思い切って投資した物件だダメになったら全部ダメということです。
投資した物件が上手く回っていればいいですが、想定していた利回りが得られなかったり、不動産を管理している会社が倒産してしまったら最悪です。
不動産を管理している会社が信用できる会社かどうかを判断するのは素人にはまず無理ですね。
②災害のリスク
意外と見落としがちかも知れませんが、災害のリスクも考えておく必要があるかと思います。
「まさか自分が投資した物件が災害にあうことはないだろう」なんて思うかも知れませんが、投資した物件が地震や火災といった災害にあわないという保証なんてどこにもありません。
特に最近では、気候変動によるゲリラ豪雨での災害も増えてきてるので、年々災害のリスクは高まっているのは間違いありません。
もし投資した物件が災害にあってしまったら、高額な修繕費がかかったり、修復を諦めなくてはならなくなる可能性もあります。
ダメージを受けた物件はさっさと売ってしまいたいところですが、不動産は買い手がいないと売ることもできません。
まして、災害でダメージを受けた物件を売るのは難しくなるかと。
③空き室のリスク
世の中、10年や20年という長い年月に何が起こるかなんて誰にも予想できませんが、分かっているのは日本の人口は確実に減少していくということ。
今はまだその徴候が現実社会で実感できませんが、団塊の世代の人口が減少すれば、今後一気に物件が余っていくことが予想できます。
長い目でみれば、空き室はこれからどんどん増加していく可能性が高いので、空き室リスクは年々高まっていくということです。
10年目にして空き室だらけで収入がないなんてことになったら最悪ですよね。
借金してまで不動産に投資はするな！
不動産投資では、まとまった資金を用意するために10年や20年のローンを組んで物件を購入する方法がありますが、この方法だけは絶対にやめたほうがいいと思います。
本当に信用できる物件なら銀行がお金を貸してくれるはずですが、そこをわざわざ一般人から資金を集めるということは、銀行がお金を貸してくれない物件だということかも知れません。
要するに、個人投資家に借金のリスクを負わせようとしているのがよく分かります。
それにローンを組むということは、当然金利がかかるので、実際の購入金額よりも多くお金を払わなければなりません。
それだけならまだいいですが、長期のローンを組めば、先に説明したような管理会社の倒産や災害のリスクを長い期間負い続けることになります。
10年や20年といった長い期間、家賃収入と借金返済のキャッシュフローのバランスが崩れるかも知れないので、少なくとも、借金というリスクを負ってまで不動産に投資する必要はないと思います。
例えば高額なマンションなどの1棟買いをするなら、「一括で購入しても全然平気で〜す」というくらいの資金がないならやめておきましょう。
それでも不動産の家賃収入が欲しい！
不動産への投資は優良物件を見極める必要がありますが、そのノウハウを得るためには、しっかりとした知識と経験が必要。
「でもやっぱり不動産で家賃収入をゲットしたい！」という方もいるかと思いますが、自身も同じ考えですよ。（笑）
これだけ不動産投資がヤバい投資だと言っておきながら、不動産投資の家賃収入というのはやっぱり魅力があるんです（笑）
自身のように、「どうしても不動産で家賃収入を得たい！」「でも不動産のリスクは負いたくない！」というなら、REITに投資する方法もあります。
まとまった資金も必要ないし、借金なんてする必要もないんです。
実際自身もREITに投資していますが、複数の物件に簡単に投資してることになるのでリスクも分散できるし、分配金というカタチで一定の収入を得ることができています。
REITについて知りたい方は、下記の関連記事をご覧ください。
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